De makelaar van Curacao vertelt: Onroerende zaak belasting OZB op Curaçao

30 januari 2014
ozb curacao belasting curacao huis kopen villa te koop curacao makelaar makelaarskantoor

De Onroerendezaakbelasting op Curaçao 

De makelaar van Curacao vertelt: (blog update 2019) Per 1 januari 2014 is de grondbelasting op Curaçao vervangen door de onroerendezaakbelasting (OZB). De wetgeving hiervoor werd in mei 2013 door de Staten goedgekeurd. In deze blog worden de belangrijkste zaken uit deze landsverordening toegelicht. 

Wat is er veranderd ten opzichte van de grondbelasting?

Eigenlijk niet zo heel veel. De taal en begrippen in de landsverordening zijn gemoderniseerd, de op taxatie gebaseerde waarde is nu het duidelijke begrip ‘de waarde in het economische verkeer’, er is een schijventarief ingevoerd en de belasting is verhoogd. Verder is nieuw dat bij een opstal op huurgrond welke eigendom is van het Land Curaçao de huurder van de grond belastingplichtig is voor de waarde van de opstal. Het aantal vrijstellingen voor de OZB is vooral aangevuld met natuurterreinen die opengesteld zijn voor het publiek na goedkeuring door de Minister en sportterreinen en sport faciliteiten van de overheid of stichtingen die geen wins beogen en ook niet maken. Een definitieve OZB-aanslag moet binnen 2 maanden na dagtekening zijn betaald. Ontheffing van de belasting (bijvoorbeeld door langdurige leegstand) is niet meer mogelijk. 

Belastingplichtige voor de OZB (Moet ik OZB betalen?)

De OZB wordt geheven van degene die bij het begin van het kalenderjaar het genot heeft van een onroerende zaak door eigendom, bezit of beperkt recht. Dus koopt u een huis op Curacao, dan wordt bij de notaris het restant van het jaar verrekent bij de notaris op Curacao.

U treft de OZB als kostenpost aan op de afrekening van de notaris, deze valt onder andere onder de Kosten Koper. Wij als makelaar op Curacao leggen u graag in onze eigen woorden uit hoe u deze afrekening moet lezen. Ook controleren wij, op uw verzoek, of de afrekening van de notaris op Curacao klopt.

Het ‘genot’ van een onroerende zaak heeft u als u bij het begin van het kalenderjaar als zodanig in de kadastrale registratie staat vermeld. De belasting over de waarde van een opstal op huurgrond die eigendom is van Curaçao wordt geheven van de huurder van de grond. Als bij het begin van het kalenderjaar meer dan één belastingplichtige het genot heeft van een onroerende zaak, dan wordt de belasting geheven van alle belastingplichtigen gezamenlijk. 

Een onroerende zaak: wat is dat precies?

  1. Een gebouwd eigendom (woonhuis, winkel, kantoor etc.).
  2. Een ongebouwd eigendom (grond). Verder zijn er nog regels voor combinaties hiervan die samengevoegd als één onroerende zaak worden aangemerkt.
    In afwijking van het voorgaande worden huurgrond die eigendom is van Curaçao en een daarop aanwezige opstal van de huurder als twee onroerende zaken aangemerkt zodat de huurder van de grond kan worden belast voor de waarde van de opstal. 
Wat is vrijgesteld van OZB: 

a) onroerende zaken die eigendom zijn van Curaçao; 

b) onroerende zaken die eigendom zijn van de Staat der Nederlanden en uitsluitend gebruikt worden voor de openbare dienst; 

c) gebouwen die in hoofdzaak bestemd zijn voor de openbare eredienst met bijbehoren; 

d) begraafplaatsen en crematoria met bijbehorende gebouwen; 

e)  gebouwen, uitsluitend dienende tot het verzorgen van niet-commercieel onderwijs;

f)  gebouwen,uitsluitend dienende tot genezing of verpleging van zieken of gebrekkigen;

g)  ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond, voor zover die niet de ondergrond vormt van gebouwen;

h)  bepaalde bedrijfspanden en onroerende zaken die eigendom zijn van ondernemingen die vallen binnen specifieke regelingen die door investeringen de economische ontwikkeling bevorderen.

Wij verwijzen naar de wettekst voor de exacte formulering;

  1. natuurterreinen die opengesteld zijn voor het publiek na goedkeuring door de Minister
  2. sportterreinenensportfaciliteiten.

Bij c tot en met f en j geldt de vrijstelling indien van Curaçao of een stichting
en zonder winstoogmerk of winst gemaakt wordt. 

Welke waarde geldt voor de OZB?

De heffingsmaatstaf voor de OZB is de waarde in het economische verkeer: de waarde die een willekeurige derde bereid is te betalen om uw onroerende
zaak van u te kopen en direct en volledig in gebruik kan nemen (dus niet de waarde in verhuurde staat). De waarde van een opstal op huurgrond die eigendom is van Curaçao wordt bepaald zonder rekening te houden met de waarde van de ondergrond. Bij erfpacht geldt de waarde van grond
en gebouw(en) samen. In sommige uitzonderingsgevallen geldt een andere grondslag voor de waardering. Wij verwijzen daarvoor naar de tekst van de lands- verordening (www.ozb.belastingdienst.cw). De peildatum voor het vaststellen van de waarde ligt aan het begin van het vijfjarige tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Het eerste tijdvak voor de OZB is van 1 januari 2014 tot en met 31 december 2018. Het gaat hierbij dus om de waarde per 1 januari 2014, 2019, 2024 etc

Binnen het vijfjarig tijdvak kan de waarde wijzigen door verbouwingen, afbraak etc. Zie de wettekst over wanneer en hoe dit gevolgen kan hebben voor de OZB. 

Hoe wordt de waarde bepaald? Taxatie.

De Inspectie stelt de waarde van een onroerendezaak vast door taxatie. 

Voor het eerste vijfjarige tijdvak van de nieuwe OZB gebeurt dat met behulp van taxateurs. Vanaf eind mei 2014 zijn zij in teams de wijken en gebieden in gegaan om taxaties te verrichten. De taxateurs doen hun werk vanaf de openbare weg etc. en zullen bewoners niet benaderen voor informatie. Wel kunnen de taxateurs zich legitimeren. Na controle van de beschikbare gegevens en steekproefsgewijze controle van de ontvangen taxatie
stuurt de Inspecteur een brief aan de belastingplichtige voor de OZB met daarin de vastgestelde waarde. Tevens wordt de belastingplichtige de mogelijkheid geboden om argumenten in te dienen tegen de vastgestelde waarde. De belastingplichtige is vrij in de manier waarop hij de waarde aanvecht. Hij kan stukken die hij relevant acht overleggen. Bijvoorbeeld een recent taxatierapport in verband met de wens om te verkopen of de aanvraag van een financiering, waaruit een lagere marktwaarde blijkt dan de door de Inspectie vastgestelde waarde. Het totale taxatieproces zal naar verwachting enkele jaren in beslag nemen gezien de hoeveelheid te taxeren onroerende zaken in het bestand van het kadaster (meer dan 50.000). 

Aanslagen 

De OZB wordt geheven door het opleggen van aanslagen. Er zijn voorlopige aanslagen en definitieve aanslagen. 

Een voorlopige aanslag OZB mag betaald worden in zoveel termijnen als er nog maanden na de dagtekening van de aanslag in een jaar zijn. De Inspecteur stelt de waarde van de onroerende zaak vast bij de eerste definitieve aanslag van het vijfjarige tijdvak. Als dit gebeurt in een ander jaar na afloop van 2014, worden tegelijk definitieve aanslagen opgelegd over alle in het vijfjarig tijdvak al verstreken jaren en het lopende jaar. Een definitieve aanslag OZB moet betaald worden binnen 2 maanden na dagtekening. Indien er met betrekking tot een onroerende zaak meer dan één belastingplichtige is (onverdeelde boedel, timeshare etc.), kan de Inspecteur de aanslag opleggen aan één van hen. Aanslagen met een bedrag aan verschuldigde belasting van minder dan NAf. 100 worden niet opgelegd. Aanslagen dienen binnen 2 maanden na dagtekening te worden betaald bij de Ontvanger. 

Bezwaar tegen de vastgestelde waarde


De belastingplichtige kan slechts over het eerste jaar van het vijfjarige tijdvak bij de Inspecteur een bezwaarschrift indienen tegen de vastgestelde waarde van de onroerende zaak. Dit kan dus alleen na ontvangst van de definitieve aanslag 2014 na de waarde vaststelling van de onroerende zaak.
Het bezwaarschrift dient binnen 2 maanden na dagtekening van de aanslag te zijn ingediend.
Een bezwaarschrift tegen andere aanslagen dan de definitieve aanslag over het eerste jaar kan hierdoor niet gericht zijn tegen de vastgestelde waarde. 

Een nieuw of bestaand huis gekocht en u ontvangt geen aanslag OZB?

Gaat u een huis kopen op Curacao of bouwgrond of wijzigt er iets, bijvoorbeeld door het bouwen van een woning of een andere waardeverhoging (waardeverhoging van 5% met een minimum van ANG. 25.000,-) Dan moet u binnen twee maanden na verkrijging of wijziging aangifte doen bij de Inspecteur.

Heeft u binnen 12 maanden na afloop van een kalenderjaar geen aanslag ontvangen voor de OZB? Ook dan moet u binnen twee maanden na afloop van deze 12 maanden aangifte doen. Voorbeeld: heeft u over het belastingjaar 2020 geen aanslag ontvangen in 2021? Dan moet u in de eerste 2 maanden van 2022 zelf aangifte doen!

Krijgt u jaarlijks een aanslag voor de OZB? Dan hoeft u niets te doen. Heeft u de aanslag van 2019 (of 2018) nog niet ontvangen in 2020? Dan moet u voor 1 maart 2021 zelf aangifte doen.

Heeft u in 2019 een onroerende zaak gekocht? Dan heeft de notaris waarschijnlijk al de OZB voor de rest van dat jaar betaald (aankoopdatum tot en met 31 december 2018). U kunt dit controleren op de afrekening. Krijgt u in 2020 geen aanslag over 2019? Dan moet u in de eerste twee maanden van 2021 aangifte doen over het jaar 2019.

Hoe doe ik aangifte voor de OZB op Curaçao?

Het doen van aangifte is vormvrij, de volgende gegevens moeten in ieder geval op uw aangifte staan:

  • Naam, adres en crib-nummer van u als belastingplichtige;
  • Sinds welke datum u het recht van eigendom, bezit of beperkt recht hebt;
  • Welk recht u heeft op het onroerend goed. Dus recht van eigendom, bezit, vruchtgebruik, opstal of erfpacht;
  • Het adres van de onroerende zaak;
  • Indicatieve waarde van de onroerende zaak.

De aankoopprijs of taxatierapport kunnen een goede indicatie geven van de waarde, mits deze gegevens recent zijn.

U kan de aangifte per e-mail te sturen naar:

onroerendezaakbelasting@gobiernu.cw. 

Richt u brief aan de Inspecteur der Belastingen, afdeling onroerendezaakbelasting. Is de aanslag tot een te laag bedrag vastgesteld, omdat u niet voldaan heeft aan uw aangifteplicht? Dan kan de inspecteur bij het vaststellen van de aanslag een boete geven ten hoogste 100% van het bedrag van de aanslag. De boete moet u binnen twee maanden na het ontvangen van de aanslag betalen, tenzij u op tijd een gemotiveerd bezwaar hebt ingediend.

Heeft u geen aangifte gedaan, is deze onjuist, of was de informatie onvolledig?Dan kan de Inspecteur tot 10 jaar nadien  een navorderingsaanslag en een boete opleggen! Zorg dus dat u op tijd aangifte doet, en dat de informatie daarin juist is.

Contact & informatie over de onroerende zaak belasting op Curaçao

website van de overheid op Curacao over de OZB


U vindt op de ‘homepage’ van de site rechts boven een knop.
Op deze site vindt u trouwens een veelheid van meer gedetailleerde informatie over de OZB. Met mondelinge vragen kunt u tijdens de openingsuren terecht bij de informatiebalie van de Inspectie der Belastingen, Regentesselaan z/n. op Curacao. Verwacht wel enige wachttijd.

 Dit artikel verscheen in de serie: De Makelaar van Curacao vertelt.

 

International Fine Living doet haar best om mensen die een huis kopen op Curaçao of een huis verkopen zo goed mogelijk te informeren. Helaas is ook onze tijd beperkt en zullen wij niet altijd in staat zijn om de laatste updates te publiceren. Wij raden u dus altijd aan om de geboden informatie te verifiëren bij de juiste instantie of bedrijf, u kunt geen rechten ontlenen aan de juistheid van de geboden informatie.

Categorieën: Onroerend Goed Curaçao

Tags: , , , , , , ,

  • De Makelaar van Curacao vertelt: uw huis laten fotograferen, wat moet ik voorbereiden?

    De Makelaar van Curacao vertelt: uw huis laten fotograferen, wat moet ik voorbereiden? Huis verkopen op Curacao en klaarmaken voor de fotoreportage? Hoe bereidt u uw huis het beste voor op een fotoreportage? Een mooie fotoreportage is van essentieel belang om uw huis goed te verkopen. Potentiële kopers starten de zoektocht van hun huis in…

    Lees verder »

  • De makelaar van Curaçao vertelt: Het beste van Curaçao

    DE MAKELAAR VAN CURAÇAO VERTELT: HET BESTE VAN CURAÇAO Wij delen graag! Het begint vaak met advies over koopwoningen op Curaçao. Maar het gaat vaak daarna al snel over welke buurt van Curaçao is leuk? Welke school past het beste bij jouw kinderen en waar liggen de mooiste stranden van Curaçao? Maar we delen ook…

    Lees verder »

  • De makelaar van Curacao vertelt: De bruisende wijk Otrobanda

    De makelaar van Curaçao vertelt: de historie van de bruisende wijk Otrobanda. Otrobanda is één van de vier wijken die behoort tot Willemstad, de hoofdstad van Curaçao. De andere wijken zijn Punda, Scharloo en Pietermaai. De beroemde pontjesbrug ook wel bekend als ‘Koningin Emmabrug’ brengt je van Punda naar Otrobanda. Otrobanda betekent ‘aan de andere…

    Lees verder »

  • De makelaar van Curacao vertelt: De notaris op Curacao

    De makelaar van Curacao vertelt: De notaris op Curacao Een notaris helpt mensen om tot rechtsgeldige en bindende afspraken te komen. Bijvoorbeeld over de koop of verkoop van uw huis, het opstellen van een samenlevingscontract of zaken rond uw onderneming. Koopt u een huis op Curacao, dan gaat de juridische levering daarvan altijd via een…

    Lees verder »

  • De makelaar van Curacao vertelt de leukste watersporten van Curaçao

    De makelaar van Curacao vertelt: De leukste watersporten op Curacao Kitesurfen Kitesurfen wordt steeds populairder op Curaçao. Er zijn verschillende plekken die zeer geschikt zijn voor kitesurfen, waaronder Sint Jorisbaai. Hier wordt ook lesgegeven en het is mogelijk om materiaal te huren bij de lokale kitesurfschool. Voor wie al kan kitesurfen is een trip naar…

    Lees verder »