De onroerendezaakbelasting op Curaçao (OZB) – complete uitleg voor kopers en eigenaren

Wie een woning, appartement of stuk grond bezit op Curaçao krijgt te maken met de onroerendezaakbelasting, ook wel OZB genoemd.
Deze belasting is een jaarlijkse kostenpost en speelt een belangrijke rol bij het kopen, bezitten en verbouwen van vastgoed op Curaçao.

In deze blog leggen wij als makelaar op Curaçao uit hoe de OZB werkt, wie belastingplichtig is, hoe de waarde wordt vastgesteld, hoe hoog de belasting is en wat u moet doen bij aankoop, wijziging of het uitblijven van een aanslag.

Deze informatie is actueel voor het tijdvak 2024 tot en met 2028.

Wat is de onroerendezaakbelasting op Curaçao?

Per 1 januari 2014 is de voormalige grondbelasting op Curaçao vervangen door de onroerendezaakbelasting.
De wettelijke basis hiervoor werd in mei 2013 vastgesteld in een landsverordening.

De OZB is een belasting die jaarlijks wordt geheven over onroerende zaken, zoals:

• woningen en appartementen
• bedrijfspanden
• bouwgrond
• opstallen op huurgrond

Wat is er veranderd ten opzichte van de oude grondbelasting?

De kern van de belasting is vergelijkbaar gebleven, maar er zijn belangrijke wijzigingen doorgevoerd:

• modernisering van begrippen en terminologie
• invoering van de waarde in het economische verkeer als uitgangspunt
• toepassing van een schijventarief
• verhoging van de belastingdruk
• huurder van huurgrond van het Land Curaçao is belastingplichtig voor de opstal
• uitbreiding van het aantal vrijstellingen
• geen ontheffing meer bij leegstand
• definitieve aanslagen moeten binnen twee maanden worden betaald

Wie is belastingplichtig voor de OZB?

De OZB wordt geheven van degene die aan het begin van het kalenderjaar het genot heeft van een onroerende zaak door:

• eigendom
• bezit
• een beperkt recht, zoals erfpacht, vruchtgebruik of opstal

Koopt u een huis op Curaçao, dan wordt de OZB over het lopende jaar meestal verrekend via de notaris.
U vindt deze post terug op de nota van afrekening onder de kosten koper.

Wij controleren voor onze cliënten desgewenst of deze afrekening correct is en leggen uit hoe deze moet worden gelezen.

Wat wordt beschouwd als een onroerende zaak?

Onder de OZB vallen:

• gebouwde eigendommen, zoals woonhuizen, appartementen, winkels en kantoren
• ongebouwde eigendommen, zoals bouwgrond

In bepaalde situaties worden grond en opstal samen als één onroerende zaak aangemerkt.
Bij huurgrond die eigendom is van het Land Curaçao geldt een uitzondering: de grond en de opstal worden als twee afzonderlijke onroerende zaken gezien, zodat de huurder belasting betaalt over de waarde van de opstal.

Welke onroerende zaken zijn vrijgesteld van OZB?

Vrijstellingen gelden onder andere voor:

• eigendommen van het Land Curaçao
• eigendommen van de Staat der Nederlanden die uitsluitend voor openbare dienst worden gebruikt
• gebouwen voor openbare eredienst
• begraafplaatsen en crematoria
• niet-commerciële onderwijsinstellingen
• zorginstellingen zonder winstoogmerk
• bedrijfsmatig geëxploiteerde landbouw- en bosbouwgrond
• bepaalde ondernemingen binnen stimuleringsregelingen
• natuurterreinen die openbaar toegankelijk zijn na goedkeuring van de minister
• sportterreinen en sportfaciliteiten zonder winstoogmerk

Voor de exacte juridische formulering verwijzen wij altijd naar de officiële wettekst.

Welke waarde geldt voor de OZB?

De OZB wordt berekend over de waarde in het economische verkeer.
Dit is de prijs die een willekeurige derde bereid zou zijn te betalen bij vrije verkoop en directe ingebruikname.

Belangrijk om te weten:

• het gaat niet om de waarde in verhuurde staat
• bij huurgrond telt alleen de waarde van de opstal
• bij erfpacht telt de waarde van grond en gebouw samen

De waarde wordt vastgesteld voor een periode van vijf jaar.
Het huidige tijdvak loopt van 1 januari 2024 tot en met 31 december 2028.

Binnen dit tijdvak kan de waarde worden aangepast bij verbouwing, nieuwbouw of sloop.

Hoe hoog is de onroerendezaakbelasting op Curaçao?

De OZB op Curaçao wordt berekend met een schijventarief.
Hoe hoger de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, hoe hoger het effectieve belastingpercentage.

De tarieven zijn als volgt opgebouwd:

Bij een waarde tot en met 350.000 Caribische gulden
De belasting bedraagt 0,4 procent over de volledige waarde.

Bij een waarde boven 350.000 en tot en met 750.000 Caribische gulden
De belasting bestaat uit een vast bedrag van 1.400 Caribische gulden
plus 0,5 procent over het deel van de waarde boven 350.000 Caribische gulden.

Bij een waarde boven 750.000 Caribische gulden
De belasting bestaat uit een vast bedrag van 3.400 Caribische gulden
plus 0,6 procent over het deel van de waarde boven 750.000 Caribische gulden.

Voorbeelden van de OZB-berekening

Een onroerende zaak met een waarde van 300.000 Caribische gulden
De belasting bedraagt 0,4 procent van 300.000
Dit is 1.200 Caribische gulden per jaar.

Een onroerende zaak met een waarde van 500.000 Caribische gulden
U betaalt 1.400 Caribische gulden
Daarboven 0,5 procent over 150.000 Caribische gulden
Dat is 750 Caribische gulden
De totale OZB bedraagt 2.150 Caribische gulden per jaar.

Een onroerende zaak met een waarde van 1.000.000 Caribische gulden
U betaalt 3.400 Caribische gulden
Daarboven 0,6 procent over 250.000 Caribische gulden
Dat is 1.500 Caribische gulden
De totale OZB bedraagt 4.900 Caribische gulden per jaar.

Hoe wordt de waarde vastgesteld?

De Inspectie der Belastingen stelt de waarde vast door middel van taxatie.
Taxateurs werken vanaf de openbare weg en nemen geen contact op met bewoners.

Na vaststelling ontvangt u een brief met de waarde en de mogelijkheid om bezwaar te maken.
U kunt daarbij onder meer aanleveren:

• een recent taxatierapport
• aankoopdocumentatie
• financieringsrapporten

OZB-aanslagen en betaling

De OZB wordt geheven via voorlopige en definitieve aanslagen.

• voorlopige aanslagen mogen in termijnen worden betaald
• definitieve aanslagen moeten binnen twee maanden worden voldaan
• bedragen onder Cg 100 worden niet opgelegd

Bij meerdere belastingplichtigen kan de aanslag aan één persoon worden opgelegd.

Bezwaar maken tegen de OZB

Bezwaar tegen de vastgestelde waarde is alleen mogelijk:

• bij de definitieve aanslag van het eerste jaar van het vijfjarige tijdvak
• binnen twee maanden na dagtekening

Bij latere aanslagen kan de waarde niet meer worden aangevochten.

Geen OZB-aanslag ontvangen?

U bent verplicht zelf aangifte te doen als:

• u een onroerende zaak heeft gekocht
• er sprake is van waardeverhogende wijzigingen
• u binnen twaalf maanden na afloop van het jaar geen aanslag ontvangt

Bij nalatigheid kan een boete worden opgelegd en kan tot tien jaar terug worden nagevorderd.

Hoe doet u aangifte voor de OZB?

De aangifte is vormvrij en moet minimaal bevatten:

• naam, adres en crib-nummer
• datum van verkrijging
• aard van het recht
• adres van de onroerende zaak
• indicatieve waarde

De aangifte kan per e-mail worden gestuurd naar:
onroerendezaakbelasting@gobiernu.cw

Veelgestelde vragen over de OZB op Curaçao

Moet ik OZB betalen als ik een huis koop op Curaçao?
Ja. De OZB geldt voor iedere eigenaar of gerechtigde aan een onroerende zaak.

Hoe vaak wordt de OZB-waarde vastgesteld?
Eens per vijf jaar, met tussentijdse aanpassingen bij verbouwingen of nieuwbouw.

Kan ik bezwaar maken tegen de OZB?
Alleen tegen de waarde in het eerste jaar van het vijfjarige tijdvak.

Geldt de OZB ook voor bouwgrond?
Ja, ook ongebouwde eigendommen vallen onder de OZB.

Wat gebeurt er als ik geen aangifte doe?
Dan kan een boete volgen en kan tot tien jaar terug worden nagevorderd.

Contact & informatie over de onroerende zaak belasting op Curaçao

website van de overheid op Curacao over de OZB

U vindt op de ‘homepage’ van de site rechts boven een knop.
Op deze site vindt u trouwens een veelheid van meer gedetailleerde informatie over de OZB. Met mondelinge vragen kunt u tijdens de openingsuren terecht bij de informatiebalie van de Inspectie der Belastingen, Regentesselaan z/n. op Curacao. Verwacht wel enige wachttijd.

 Dit artikel verscheen in de serie: De Makelaar van Curacao vertelt.

International Fine Living doet haar best om mensen die een huis kopen op Curaçao of een huis verkopen zo goed mogelijk te informeren. Helaas is ook onze tijd beperkt en zullen wij niet altijd in staat zijn om de laatste updates te publiceren. Wij raden u dus altijd aan om de geboden informatie te verifiëren bij de juiste instantie of bedrijf, u kunt geen rechten ontlenen aan de juistheid van de geboden informatie.